8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。
记者注意到，为更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，例如建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力；加强个人住房贷款与开发贷款的衔接；将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年等。
“过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，将期限延至40年，最直接效应是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力。同时，也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。
那么，申请40年房贷须满足哪些条件？“延长期限最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不超过40年。”8月31日，建设银行客服人员告诉记者。按照这一规定，老客户原来的贷款年限要在26.7年以上，方可将贷款年限申请延长到40年。
建设银行客服人员还告诉记者，具体到审批环节，还要考虑申请原因、收入来源、后续还款安排等因素，方能确定最终的贷款年限。“至于贷款人的年龄要求，目前我们还没有接到具体通知。如果是老客户想申请延长贷款年限，可联系客户经理或放款银行。”
记者联系杭州银行、浦发银行等多家银行客户经理，均表示目前正在等待具体细则。“省分行已经接到了总行的文件，目前正在研究具体实施方案，预计两天内可以落实。”8月31日，某国有银行浙江省分行的一位人士告诉记者。
以300万元房贷为例（选择等额本息还款方式），目前商业贷款利率3.05%，若贷款年限为30年，月供约12729元；若贷款年限延长到40年，月供约10826元。也就是说，月供压力将减少约1900元。来自二手房中介方面的消息，他们目前也在等待银行方面的落地消息。新政落地后，预计会有部分购房者选择40年房贷。
值得一提的是，此次房贷新政还提到了存量房贷利率。对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款。
此前存量房贷利率已统一调整过，目前按照同期LPR-30BP执行，也就是3.2%。存量房贷利率高于新发放房贷利率（目前杭州为3.05%）多少即可触发利率调整条件？这也同样有待细则进一步明确。
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